En prévision de l’annonce par Jean-Louis Borloo, Ministre de l’Environnement, de l’Ecologie, du Développement durable et de l’Aménagement du territoire, des nouvelles mesures pour faciliter la rénovation énergétique des logement anciens, l’Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Energie (ADEME) a publié le n°18 de Stratégie & études intitulé : « Réhabilitation du parc locatif privé : avec les nouveaux mécanismes de financements issus du Grenelle de l’environnement, un système gagnant-gagnant propriétaire-locataire ».

Le bâtiment consomme en France plus de 40% de l’énergie finale, et se trouve donc au coeur des enjeux de la lutte contre le réchauffement climatique. Si la réhabilitation thermique des logements est la priorité du Grenelle de l’environnement, c’est à la fois parce que ce secteur représente un formidable gisement d’économies d’énergie mais aussi parce que les travaux sont relativement simples techniquement et surtout rentables: l’investissement est compensé par une diminution durable de la facture énergétique.

Cependant cette logique ne s’applique pas au parc locatif : si le coût des travaux revient au propriétaire, le gain sur les dépenses énergétiques profite au locataire… Cette situation de blocage est exacerbée pour le parc locatif privé, qui représente aujourd’hui 21 % des résidences principales.

Le bâtiment consomme en France plus de 40% de l’énergie finale, et se trouve donc au coeur des enjeux de la lutte contre le réchauffement climatique.

Le 18e numéro de Stratégie & Études montre, à partir d’une étude de l’ADEME centrée sur un « benchmark » international, des retours d’expériences françaises et une analyse financière de « bouquets de travaux » sur six logements types représentatifs, qu’il est possible de mettre en place une clé de répartition de l’effort d’investissement entre le propriétaire et le locataire, améliorant systématiquement la situation économique de ce dernier et globalement rentable pour le propriétaire grâce aux nouveaux dispositifs de financement issus du Grenelle de l’environnement, en particulier l’éco-prêt à taux zéro.

L’étude menée montre qu’il est possible de proposer une clé de répartition équilibrée des coûts des travaux d’efficacité énergétique entre propriétaires bailleurs et locataires, permettant une opération rentable pour les deux parties. Avec les nouvelles aides financières mises en place dans le cadre du Grenelle de l’environnement, celle-ci permettrait de réaliser des travaux dans une logique gagnant-gagnant.

D’un point de vue législatif, la mise en place de ce mécanisme nécessiterait probablement une modification de l’article 17 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Par ailleurs il conviendrait d’encadrer ce mécanisme pour permettre une implication des locataires en amont du démarrage des travaux.

Selon l'ADEME, il serait ainsi utile de systématiser les étapes suivantes :

- Accompagner les propriétaires dans la décision et la mise en oeuvre des travaux via notamment les espaces Info-Énergie.

- Réalisation d’un prédiagnostic par un tiers pour estimer les économies d’énergie qui seront réalisées suite aux travaux, permettant d’identifier clairement les travaux d’économie d’énergie par opposition aux travaux de maintenance qui restent à la charge du propriétaire.

- Information des locataires sur les projets de travaux: durée prévue des travaux et nuisances possibles, impact prévu sur les économies d’énergie (sur base du prédiagnostic réalisé), détail sur la participation financière qui sera demandée aux locataires et calcul effectué.

- Possibilité de réponse des locataires en amont du lancement des travaux pour ajustements éventuels.

- Avant la fin des travaux, sensibilisation des locataires aux bonnes pratiques pour réduire leurs consommations énergétiques, avec pour objectif essentiel d’éviter l’ « effet rebond »7 (réunion d’information, guide d’information…) Un appui de l’ADEME via, par exemple, les espaces Info Énergie pourrait être systématisé.

- Prévoir une ou plusieurs réunions quelques mois après la fin des travaux, pour un bilan des résultats d’économie d’énergie.

Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier : de la déduction du montant des travaux des revenus fonciers imposables (art. 14 et suivants CGI). Il s’agit en particulier des dépenses d’amélioration, qui ont pour objet d’apporter au logement un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble (ex. : installation du chauffage central, agrandissement des fenêtres…) ; des aides de l’Anah et des collectivités locales (sous conditions).

Suite au Grenelle de l’environnement, deux nouvelles aides sont disponibles : le crédit d’impôt sur les travaux d’économie d’énergie (art. 200 quater CGI). Cette extension aux propriétaires bailleurs est effective depuis le 1er janvier 2009. À noter cependant que ceci n’est pas cumulable avec la déduction des revenus fonciers ; L’éco-prêt à taux zéro: les propriétaires bailleurs sont éligibles à ce nouveau dispositif de financement issu du Grenelle de l’environnement.